La falta de disponibilidad de dólares en el mercado y en entidades financieras retrasa las operaciones de cierre (ventas) en el sector inmobiliario, aunque empresas de bienes raíces afirman que la demanda de inmuebles crece debido a que la gente refugia sus ahorros en la compra de inmuebles.
En criterio de Oliver Viera, presidente de la franquicia de bienes raíces RE/MAX Bolivia, el problema de la falta de dólares radica en que algunos vendedores se rehúsan a recibir el pago a la tasa oficial establecida para el dólar, tomando en cuenta la irregularidad de la tasa real, lo que lleva a retrasar cierres por falta de acuerdo.
Sin embargo, aclaró que esta situación no ha afectado el precio de los bienes inmuebles, tomando en cuenta que el dólar se sigue manteniendo en la misma cotización, tal y como siempre ha sido, lo que sigue manteniendo al mundo de los bienes raíces como una oportunidad sólida de inversión.
En el caso de los financiamientos bancarios, Viera afirmó que no existe una paralización crediticia; sin embargo, los bancos están siendo más exigentes a la hora de otorgar nuevos créditos, lo que en realidad no es naturalmente contraproducente, tomando en cuenta que, se estará brindando mayor seguridad al vendedor garantizando la solvencia de los compradores. “Nuestra sugerencia es estar siempre atentos a los comunicados de la ASFI, del Banco Central, y otros entes reguladores oficiales”, puntualizó.
Según Ives de Chazal, presidente de la franquicia Century 21 Bolivia, la gente está más apurada a comprar un inmueble porque la mayoría de las transacciones se hacen al tipo cambio oficial vigente de Bs 6,96. “La gente quiere resguardar el valor de su dinero (boliviano), que es lo único que hay ahora en el país, en inmuebles. Así mantienen el valor de su capital. Con la incertidumbre del dólar la gente tiene miedo que haya una devaluación de la moneda y lo que hace es invertir en ‘ladrillo’, cuya cotización está dolarizada para que no pierda valor”, anotó.
Conforme con De Chazal, este fenómeno ha ayuda a dinamizar las ventas. “Nosotros en marzo, comparado con igual periodo de 2022, tenemos de un 20 a un 25% de crecimiento en ventas”, anotó.
En tanto que Franz Rivero, CEO de UNO-Corporación Inmobiliaria, manifestó que efectivamente hay efectos directos en las operaciones inmobiliarias. Indicó que al estar dolarizados buena parte de los alquileres, anticréticos y compraventa de inmuebles, tanto de uso residencial, comercial e industrial, las partes que intervienen en un negocio inmobiliario (propietario e interesado, sea comprador, inquilino o anticresista) que están acostumbrados a transar en dólares y en casos especiales en bolivianos, mayormente cuando intervienen instituciones financieras y desembolsan créditos de vivienda social.
“Al haber una alta expectativa de dólares por la costumbre de muchos años, y por haber tenido cerca de 11 años de un tipo de cambio boliviano/dólar fijo, es natural que un cambio como el que estamos viviendo desde finales de febrero 2023, genere demoras y cambio de planes en algunas de las operaciones inmobiliarias”, expresó Rivero, al insinuar que, muchas veces, como corredores inmobiliarios, intervienen entre las partes para que lleguen a un acuerdo lo más satisfactorio posible con respecto al tipo de cambio o la forma de pago (en efectivo o parcialmente bancarizado), de forma que el negocio inmobiliario se concrete.
Consultado con relación a si se paralizaron los financiamientos para transacciones inmobiliarias, Rivero mencionó que, debido a la cambiante disponibilidad de dólares en el sistema financiero nacional, los créditos hipotecarios y de vivienda social que son desembolsados en moneda nacional, no han tenido dificultades en la programación de sus desembolsos.
“Donde sí hubo cambios es al momento de vender esos bolivianos para comprar dólares en la misma banca nacional, que tiene poca disponibilidad de dólares para atender la alta demanda de los mismos. Eso ha motivado que las personas vendan sus bolivianos en el mercado extra bancario a tipos de cambio más altos del oficial impuesto por el Banco Central de Bolivia, que es Bs 6,97x, subrayó.
A juzgar por Rivero, urge un cambio de modelo eficiente, de libertad económica y de mercado, con reducción o eliminación de impuestos, eficiencia en el gasto público y en empresas cuyas actividades debe realizarlas el privado y no el Estado, con cambio en la forma de planificar la inversión pública, flexibilización laboral y justicia imparcial. “Esos cambios traerán muchos más dólares de inversión extranjera al país, con un alto potencial de rentabilidad, a diferencia de los que recibimos por créditos que suelen tener un interés (costo)”, remarcó Rivero.
Invertir en inmuebles
Desde la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI), el presidente Juan Pablo Saavedra, indicó que los inmuebles cotizan en dólares y son uno de los mejores resguardos de valor en el tiempo. “Si bien la mayoría de las transacciones se pagan en bolivianos, ya sea con un préstamo hipotecario o con fondos propios, la escasez reciente de dólares está incrementando las comisiones de giros al exterior para los importadores”, manifestó, al señalar que los materiales de construcción importados tendrán un incremento de precio cuando llegue nuevo inventario más caro, y eso tendrá que ser trasladado al costo de los inmuebles más pronto que tarde.
Por lo tanto, Saavedra instó a los que tienen ahorros en bolivianos considerar invertir en inmuebles para poder beneficiarse de la revalorización que ocurrirá.
Consultado con respecto a si se paralizaron los financiamientos para transacciones del sector inmobiliario, Saavedra explicó que asociados a la CBDI anotaron que los bancos continúan con las operaciones hipotecarias de vivienda social.
Un reporte de la Asociación de Bancos Privados de Bolivia (Asoban), revela que, en el sector financiero, 94.747 familias accedieron a créditos de vivienda de interés social hasta agosto de 2022, 6.936 más que similar periodo de 2021. Desglosa que, de 2015 a julio de 2022, el financiamiento bancario a la construcción y servicios inmobiliarios crecieron en 108%, pero en Santa Cruz el crecimiento fue del 128% en el mismo periodo.
Dólares al mercado
La exención temporal del encaje legal, la venta directa de dólares implementada por el Banco Central de Bolivia (BCB) y el cambio de los derechos especiales de giro (DEG) de las reservas internacionales netas (RIN) por divisas no han sido suficientes para dar solución a la escasez de la moneda estadounidense en el mercado.
Días atrás, en una nota reproducida por la estatal de noticias ABI, el portavoz presidencial, Jorge Richter, sostuvo que el Gobierno confía en solucionar la sobredemanda de dólares con la inyección de algo más de $us 540 millones que ya están en el mercado con la liberación del encaje legal que habilitó de $us 240 millones y con los Derechos Especiales de Giro (DEG) por $us 300 millones.
A decir de la autoridad “Bolivia está enfrentando en estos momentos una iliquidez de dólares para las operaciones de importación y exportación”.
La nota refiere que la demanda ya fue atendida, “por un lado, liberando el encaje financiero ante los bancos, que les ha permitido disponer de alrededor de $us 240 millones, una medida circunstancial con fecha determinada; y número dos, se han liberado también, a través de los Derechos Especiales de Giro, 300 millones de dólares en divisas”, aclara.
La sobredemanda de dólares llevó al BCB a realizar la venta de la divisa de manera directa. Entre el 6 y 11 del mes anterior, el ente emisor comercializó $us 24,1 millones a 298 personas de los departamentos de La Paz, Cochabamba y Santa Cruz.
